Il 2025 è stato, per il mercato immobiliare italiano, l’anno del definitivo ritorno in auge. Dopo che i rialzi dei tassi d’interesse del biennio 2022-23 avevano portato a un’importante flessione di investimenti e compravendite, lo scorso anno è stato quello della riscossa.
Gli investimenti, secondo il report PwC Global & Italian M&A Trends nel Real Estate, hanno toccato i 12,6 miliardi di euro, in crescita del 28% rispetto al 2024 e l’anno migliore del periodo post-Covid. Le compravendite, in particolare, in attesa dei dati ufficiali sull’intero anno, dovrebbero essere arrivate a superare le 750.000, grazie a una domanda in crescita del 15,5%, secondo Immobiliare.it Insights.
Ora, “il 2026 si avvia ad essere, secondo gli analisti di settore, una fase di consolidamento dopo il balzo del 2025. Questo grazie a un contesto macroeconomico che appare quantomeno stabile: la Bce dovrebbe mantenere un approccio prudente sui tassi nei primi mesi dell’anno, favorendo un credito un po’ più accessibile, anche se selettivo”, spiega Maria Ameli, Head of Wealth Advisory di Banca Generali.
Il trend degli investimenti immobiliari in Italia, dal PwC Global & Italian M&A Trends nel Real Estate
Nel settore residenziale, le attese sono per una domanda “vivace ma più selettiva, con un’attenzione crescente verso immobili energeticamente efficienti e con costi di gestione prevedibili. L’offerta continuerà a essere rigida, aggravata dal calo della nuova edilizia e dal ridimensionamento degli incentivi fiscali per ristrutturazioni ed efficientamento. La produzione di nuove abitazioni rimarrà insufficiente a coprire la domanda nelle principali città, alimentando uno squilibrio strutturale già evidente nel 2025”, spiega Ameli.
Sul fronte dei prezzi, le previsioni convergono su un aumento moderato. Nomisma stima una crescita intorno all’1% nelle principali città, mentre Immobiliare.it Insights ipotizza un incremento nazionale fino al 3,1%, delineando uno scenario prudente ma positivo. Grandi città come Milano, Roma e Firenze potrebbero registrare rialzi più marcati grazie alla domanda sostenuta e alla scarsità di immobili di qualità, mentre molte aree periferiche potrebbero mostrare valori stagnanti o in lieve calo in termini reali.
Il mercato delle locazioni dovrebbe invece, secondo gli analisti, essere tra i più dinamici. I canoni potrebbero crescere oltre l’8% a livello nazionale, con aumenti a doppia cifra nelle città universitarie e nei principali poli economici. La forte domanda, anche da parte di chi rimanda l’acquisto, si scontrerà con un’offerta limitata, ridotta dagli affitti brevi e dall’incertezza normativa.
“In un contesto di questo tipo, con forti polarizzazioni e una normativa in evoluzione, è importante essere certamente selettivi nelle scelte d’investimento, valutando le opportunità con l’aiuto di professionisti del settore”, prosegue Ameli.
Per quanto riguarda il comparto degli investimenti corporate e commerciali, le attese sono per un 2026 all’insegna della stabilizzazione dopo il boom del 2025. In particolare, il settore retail continuerà a beneficiare della ripresa dei consumi fisici secondo l’EY Retail Property Investments Barometer, il sentiment resterà positivo, sostenuto dall’interesse verso centri commerciali dominanti, outlet e high street di lusso.
Gli uffici, nel frattempo, confermeranno la polarizzazione già evidente: da un lato gli immobili nuovi, sostenibili e di alta qualità vedranno canoni prime in crescita, mentre quelli più attempati richiederanno interventi significativi o conversioni. Negli uffici Milano resterà il mercato di riferimento, mentre Roma potrà contare su un andamento positivo soprattutto nelle operazioni di riconversione degli spazi.
La logistica conserverà un outlook molto positivo: secondo i principali operatori di mercato, i fondamentali rimarranno solidi e la domanda continuerà a concentrarsi su hub strategici e soluzioni last mile. I rendimenti prime, scesi attorno al 5,3% a fine 2025, potrebbero comprimersi ulteriormente, mentre i canoni resteranno vicini ai massimi storici nelle principali città.
Anche il settore hospitality è attesto ancora in crescita, sostenuto dalla forte domanda turistica e dalle attività di conversione di immobili esistenti. Gli investitori orientati al value‑add e alle opportunità rimarranno attivi, soprattutto nelle città d’arte e nelle destinazioni di alta gamma.
Nel 2026 aumenterà inoltre il peso di segmenti emergenti, come il living istituzionale — multifamily e student housing, che è atteso in continua espansione grazie alla domanda di studenti e giovani professionisti, così come il comparto healthcare, attrattivo a causa dei trend demografici.
E infine i data center saranno tra i segmenti più promettenti: gli investimenti cumulati potrebbero superare i 5 miliardi entro il 2026, spinti dalla crescita del cloud, dell’Intelligenza Artificiale e dalla posizione strategica dell’Italia nel Mediterraneo.
A livello globale, il mercato immobiliare continua a mostrare una forte attrattività per gli investitori internazionali, soprattutto nelle aree di categoria “prime”.
I Paesi del Golfo, come Emirati Arabi Uniti e Qatar, dominano gli investimenti ormai da molti anni, ma il conflitto in Iran sta gettando un’ombra sul futuro di questa area geografica, almeno nel breve-medio termine.
In Spagna, soprattutto nelle città di Barcellona e Madrid e nelle località balneari come Marbella, il segmento prime beneficia sia dell’interesse europeo sia di acquirenti extra-UE, sostenuto da un’offerta limitata e da uno stile di vita mediterraneo molto ambito.
In Florida, aree come Miami e Palm Beach registrano prezzi in crescita e una vivace domanda, alimentata da investitori statunitensi e internazionali che cercano sicurezza, clima favorevole e opportunità di rendimento. La competizione su questi mercati è sempre più serrata e, secondo l’Ubs Global Real Estate Bubble Index 2025, proprio la prima città della Florida è la realtà più a rischio “bolla” di tutto il mondo.
Le città più a rischio di "bolla" immobiliare, secondo l’Ubs Global Real Estate Bubble Index 2025
Nel complesso, conclude Ameli, “il 2026 si prospetta come un anno di crescita moderata ma solida, in cui la qualità degli asset, l’attenzione alla sostenibilità e la robustezza dei fondamentali guideranno le decisioni di famiglie e investitori. Le principali sfide saranno l’offerta limitata, i costi operativi elevati e le incertezze macroeconomiche, ma il settore manterrà basi stabili e prospettive di sviluppo equilibrato. In questo contesto, la diversificazione e la gestione attiva e professionale degli investimenti sono fondamentali per mitigare i rischi e navigare le complessità del mercato, identificando opportunità nei diversi settori immobiliari e nelle aree geografiche più attrattive. La gestione a 360 gradi del patrimonio non può infatti prescindere dalla componente real estate, che spesso ne è un pilastro fondamentale, in particolare in Italia dove il mattone è per tradizione uno degli investimenti preferiti delle famiglie, anche private. Per questo Banca Generali, a supporto dei clienti con patrimoni immobiliari complessi per tipologia e dimensioni, continua ad ampliare e rafforzare ulteriormente l’offerta dei servizi real estate, con l’obiettivo di indirizzare al meglio le scelte di investimento immobiliare e per rispondere ancora più puntualmente alle esigenze specifiche della clientela".
Maria Ameli, Head of Wealth Advisory di Banca Generali
“Il 2026 si prospetta come un anno di crescita moderata ma solida per il mercato del real estate, in cui la qualità degli asset, l’attenzione alla sostenibilità e la robustezza dei fondamentali guideranno le decisioni di famiglie e investitori. Le principali sfide saranno l’offerta limitata, i costi operativi elevati e le incertezze macroeconomiche, ma il settore manterrà basi stabili e prospettive di sviluppo equilibrato".
